Hrvatsko tržište nekretnina bilježi snažan rast, uz interes domaćih i stranih kupaca koji iz godine u godinu raste. Stanovi, kuće i vile uz obalu, ali i u unutrašnjosti, privlače one koji traže stalni dom, vikendicu za odmor ili investicijsku nekretninu. No bez obzira na tip nekretnine ili lokaciju, uvijek se postavlja jedno pitanje: koliko kupnja nekretnine u Hrvatskoj zapravo košta kada se uračunaju svi porezi i naknade?
Ovaj vodič daje jasan i ažuriran odgovor, temeljen na službenim izvorima Porezne uprave.
Postoji li porez na nekretnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima nekoliko vrsta poreza povezanih s nekretninama, a mnogi kupci, osobito strani, nisu svjesni da postoji više od jedne obveze. Koji se porezi odnose na vas ovisi o tome kupujete li, posjedujete li ili prodajete nekretninu. Dobra vijest: ako kupujete novogradnju, neke se od tih obveza uopće ne odnose na vas.
Ključna promjena od 2025.: do kraja 2024. Hrvatska je imala porez na kuće za odmor — neobvezan lokalni porez koji nisu uvele sve općine. Od 1. siječnja 2025. taj je porez ukinut i zamijenjen obveznim godišnjim porezom na nekretnine koji su sada dužne primjenjivati sve lokalne vlasti u Hrvatskoj. Dok su mnogi vlasnici drugih i odmarališnih nekretnina prije bili posve izvan poreznog sustava, to više nije slučaj.
Ovaj vodič pokriva sve relevantne poreze i troškove na nekretnine u Hrvatskoj za 2026.:
- Porez na promet nekretnina — jednokratni porez pri kupnji
- PDV na novogradnju — umjesto poreza na promet
- Godišnji porez na nekretnine — nova obveza od 2025.
- Porez na dohodak od najma — za najmodavce
- Porez na kapitalni dobitak — pri prodaji unutar dvije godine
- Porez na nasljedstva i darove — pri prijenosu nekretnina
Stopa poreza na promet nekretnina u Hrvatskoj — 3 % ili 0 %?
Porez na promet nekretnina jednokratni je porez koji se plaća pri kupnji nekretnine i jedan od prvih troškova s kojima se kupci susreću. Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, porez plaća kupac, po stopi od 3 % tržišne vrijednosti nekretnine. Porezna uprava u pravilu prihvaća ugovorenu cijenu kao osnovicu, ali ima pravo provesti vlastitu procjenu ako smatra da ugovorena cijena ne odražava tržišnu vrijednost.
Međutim, ne plaćaju svi kupci taj porez. Ovisi o tome što kupujete:
- Nekretnina iz preprodaje — kupljena od privatne osobe ili tvrtke koja nije u sustavu PDV-a → primjenjuje se porez na promet od 3 %.
- Novogradnja — kupljena od investitora u sustavu PDV-a → nema poreza na promet.
Razlog je jednostavan: PDV i porez na promet nekretnina međusobno se isključuju — primjenjuje se jedan ili drugi, nikada oba. Ako kupujete novogradnju, PDV je već uključen u cijenu koju plaćate investitoru. Više o tome u sljedećem odjeljku.
Kupujete novogradnju u Hrvatskoj? PDV je već uključen
Ako kupujete novogradnju od investitora u sustavu PDV-a, ne plaćate porez na promet nekretnina. Umjesto toga, transakcija podliježe PDV-u po stopi od 25 % — koji je već uključen u cijenu nekretnine. Drugim riječima, cijena navedena u vašem ugovoru s investitorom već uključuje PDV, bez dodatnih poreznih iznenađenja u trenutku kupnje.
To je jedna od ključnih prednosti kupnje novogradnje u odnosu na preprodaju, osobito za strane kupce koji prvi put ulaze na hrvatsko tržište nekretnina. Nema naknadne porezne procjene, nema čekanja da Porezna uprava utvrdi vrijednost — cijena je cijena.
Važno je napomenuti da se ovo pravilo primjenjuje isključivo na prvi prijenos vlasništva nove nekretnine. Ako se novogradnja preprodaje nakon što je bila u privatnom vlasništvu, PDV se više ne primjenjuje, već se primjenjuje standardni porez na promet nekretnina od 3 %.
Godišnji porez na nekretnine u Hrvatskoj od 2025. — što trebate znati
Od 1. siječnja 2025. Hrvatska je uvela novi, obvezni godišnji porez na nekretnine koji zamjenjuje dotadašnji porez na kuće za odmor. Prema Poreznoj upravi, porez se kreće od 0,60 € do 8,00 € po četvornom metru korisne površine godišnje, pri čemu točnu stopu određuje grad ili općina u kojoj se nekretnina nalazi.
To znači da porez može znatno varirati ovisno o lokaciji — turistički popularna obalna područja obično imaju više stope od ruralnih ili kontinentalnih područja.
Na stopu mogu utjecati i dodatni kriteriji:
- Položaj unutar općine — zona, ulica ili naselje.
- Starost nekretnine — starije nekretnine mogu podlijegati drukčijoj stopi.
- Značajke koje povećavaju vrijednost — poput bazena ili pogleda na more.
Vrijedi napomenuti da se porez ne temelji na tržišnoj vrijednosti nekretnine, već isključivo na površini. To ga čini predvidljivim troškom koji je lako izračunati unaprijed.
Tko je oslobođen godišnjeg poreza na nekretnine u Hrvatskoj?
Nije svaki vlasnik nekretnine u Hrvatskoj automatski obveznik ovog poreza. Prema Zakonu o lokalnim porezima, postoje jasno definirana izuzeća:
- Stalno prebivalište — nekretnina u kojoj vlasnik ima prijavljeno stalno prebivalište nije podložna porezu.
- Dugoročni najam — nekretnina iznajmljena na temelju ugovora o najmu stana na razdoblje od najmanje 10 mjeseci izuzeta je. Ugovor mora biti prijavljen Poreznoj upravi.
- Socijalno ugrožene osobe — vlasnici koji ispunjavaju kriterije lokalne vlasti.
Za kupce novogradnje koji nekretninu planiraju koristiti kao svoje glavno prebivalište ovo je osobito važno — u tom slučaju ne plaćate godišnji porez na nekretnine.
Iznajmljujete svoju investicijsku nekretninu u Hrvatskoj? Porezne obveze
Ako planirate iznajmljivati svoju nekretninu u Hrvatskoj, vaše porezne obveze ovise o tome iznajmljujete li je kratkoročno ili dugoročno.
- Kratkoročni turistički najam: vlasnici koji nekretninu iznajmljuju turistima mogu se odlučiti za sustav paušalnog oporezivanja — fiksni godišnji iznos po krevetu, koji određuje lokalna vlast. Taj je sustav popularan zbog jednostavnosti i predvidljivih troškova.
- Dugoročni najam: dohodak od dugoročnog najma oporezuje se po stopi od 12 % na neto dohodak (prihod umanjen za priznate troškove). Ugovor o najmu mora biti prijavljen Poreznoj upravi.
Bonus: nekretnina iznajmljena dugoročno (na najmanje 10 mjeseci) ujedno ostvaruje pravo na izuzeće od godišnjeg poreza na nekretnine — dodatna financijska prednost za vlasnike koji odaberu ovaj model.
Prodajete nekretninu? Porez na kapitalni dobitak u Hrvatskoj
Ako prodajete nekretninu u Hrvatskoj, porez na kapitalni dobitak primjenjuje se samo u jednom scenariju — ako nekretninu prodate unutar 2 godine od kupnje. Stopa iznosi 24 % na razliku između prodajne i kupovne cijene, uvećano za eventualni prirez.
Tko je izuzet?
- Vlasnici koji prodaju nakon 2 godine — ako ste nekretninu posjedovali dulje od dvije godine, ne plaćate porez na kapitalni dobitak.
- Vlasnici koji prodaju svoje glavno prebivalište — ako je nekretnina bila vaše prvo i jedino prebivalište, također ste izuzeti, čak i unutar dvogodišnjeg razdoblja.
Za investitore koji planiraju dugoročno držati nekretninu ovo je osobito povoljno — prodaja nakon dvije godine potpuno je izuzeta od poreza na kapitalni dobitak.
Jedna iznimka odnosi se na renovirane nekretnine: ako je nekretnina bitno obnovljena ili joj je promijenjena namjena, dvogodišnje razdoblje teče od datuma kada je osposobljena za uporabu, a ne od izvornog datuma kupnje.
Porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju i darovanju u Hrvatskoj
Ako ne kupujete nekretninu, nego je nasljeđujete ili primate na dar, primjenjuju se drukčija pravila. Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, nasljednici i obdarenici plaćaju 3 % tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.
Tko je izuzet od poreza na promet nekretnina pri nasljeđivanju i darovanju? Postoje jasno definirana izuzeća:
- Bračni i bivši bračni drugovi — prijenos nekretnine između supružnika izuzet je od poreza, uključujući i pri uređenju imovinskih odnosa nakon razvoda.
- Djeca i posvojena djeca — izravni potomci nisu obveznici poreza.
- Roditelji — prijenos nekretnine između roditelja i djece u oba smjera nije podložan porezu.
Ako spadate u jednu od ovih kategorija, ne plaćate porez na prijenos nekretnine. Za sve ostale nasljednike ili obdarenike, poput braće, sestara ili prijatelja, primjenjuje se stopa od 3 %.
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj kao stranac — što je drukčije?
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj kao stranac moguća je i relativno jednostavna, no postoje određene razlike ovisno o tome jeste li građanin EU-a ili ne.
Građani EU-a
Građani EU-a mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj pod jednakim uvjetima kao i hrvatski državljani — bez dodatnih ograničenja ili dozvola.
Građani izvan EU-a
Kupci izvan EU-a mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj na temelju načela uzajamnosti — Hrvatska mora imati sklopljen sporazum s vašom državom. Većina zemalja, uključujući SAD, Ujedinjeno Kraljevstvo i Kanadu, ima takve sporazume s Hrvatskom. U tom je slučaju potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa, što je standardni upravni postupak.
Jedan uvjet koji vrijedi za sve — OIB
Bez obzira na državljanstvo, svaki strani kupac mora prije kupnje nekretnine ishoditi OIB (osobni identifikacijski broj). OIB je porezni identifikacijski broj potreban za sve financijske transakcije u Hrvatskoj, uključujući:
- Kupnju nekretnine
- Otvaranje bankovnog računa
- Podnošenje poreznih prijava
OIB se može ishoditi u bilo kojoj ispostavi Porezne uprave u Hrvatskoj.
Odvjetnik, javni bilježnik, agencija — ukupan trošak kupnje nekretnine u Hrvatskoj
Osim poreza, pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj treba predvidjeti i druge troškove:
- Agencijska provizija: oko 3 % kupovne cijene.
- Javnobilježničke naknade: oko 200–800 €.
- Odvjetničke naknade za kupnju nekretnine u Hrvatskoj: oko 1 % vrijednosti nekretnine (uz PDV).
- Naknada za zemljišne knjige: od oko 30 €.
- Naknada za prijenos komunalnih priključaka: manji administrativni trošak.
Jedan od načina na koji kupci mogu smanjiti ukupni trošak kupnje jest kupnja izravno od investitora — bez posrednika, bez agencijske provizije. Uz to, investitor unaprijed priprema svu potrebnu dokumentaciju, čime je cijeli postupak brži i jednostavniji.
Kupujete nekretninu u Hrvatskoj? Avanti vam može pomoći
Razumijevanje poreza i troškova samo je jedan dio kupnje nekretnine u Hrvatskoj. Jednako je važno pronaći pravog partnera koji će vas voditi kroz svaki korak — od prvog upita do primopredaje ključeva.
Avanti Properties razvija premium stambene projekte u Dalmaciji — stanove i vile koji se prodaju izravno, bez posrednika i bez agencijske provizije. Svaki je projekt u potpunosti financiran prije početka gradnje, a isti tim vodi proces od prve skice do konačne primopredaje.
Ako razmišljate o kupnji novogradnje u Hrvatskoj, slobodno nam se javite. Rado ćemo odgovoriti na sva pitanja o porezima, postupku kupnje i dostupnim projektima. Pogledajte naše projekte →
