Der kroatische Immobilienmarkt verzeichnet ein starkes Wachstum, und das Interesse sowohl inländischer als auch ausländischer Käufer steigt von Jahr zu Jahr. Wohnungen, Häuser und Villen an der Küste sowie im Grundstückesinneren ziehen jene an, die einen festen Wohnsitz, ein Feriendomizil oder eine Anlageimmobilie suchen. Doch unabhängig von Immobilientyp oder Lage stellt sich immer eine Frage: Was kostet der Kauf einer Immobilie in Kroatien tatsächlich, wenn man alle Steuern und Gebühren einrechnet?
Dieser Leitfaden gibt eine klare, aktuelle Antwort auf Grundlage offizieller Quellen der kroatischen Steuerverwaltung.
Gibt es in Kroatien eine Immobiliensteuer?
Kroatien kennt mehrere Arten von immobilienbezogenen Steuern, und vielen Käufern, besonders ausländischen, ist nicht bewusst, dass es mehr als eine Verpflichtung zu berücksichtigen gibt. Welche Steuern für Sie gelten, hängt davon ab, ob Sie eine Immobilie kaufen, besitzen oder verkaufen. Die gute Nachricht: Wenn Sie einen Neubau kaufen, entfallen einige dieser Verpflichtungen für Sie ganz.
Wesentliche Änderung ab 2025: Bis Ende 2024 hatte Kroatien eine Ferienhaussteuer — eine fakultative kommunale Steuer, die nicht alle Gemeinden eingeführt hatten. Zum 1. Januar 2025 wurde diese Steuer abgeschafft und durch eine verpflichtende jährliche Immobiliensteuer ersetzt, die nun alle lokalen Behörden in Kroatien umsetzen müssen. Während viele Eigentümer von Zweit- und Ferienimmobilien zuvor gänzlich außerhalb des Steuersystems lagen, ist das nicht mehr der Fall.
Dieser Leitfaden behandelt alle relevanten kroatischen Immobiliensteuern und -kosten für 2026:
- Grunderwerbsteuer — einmalige Steuer beim Kauf
- Mehrwertsteuer auf Neubauten — anstelle der Grunderwerbsteuer
- Jährliche Immobiliensteuer — neue Verpflichtung ab 2025
- Steuer auf Mieteinnahmen — für Vermieter
- Kapitalertragsteuer — bei Verkauf innerhalb von zwei Jahren
- Erbschaft- und Schenkungsteuer — bei Immobilienübertragungen
Grunderwerbsteuersatz in Kroatien — 3 % oder 0 %?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt, und einer der ersten Kosten, denen Käufer begegnen. Nach dem Grunderwerbsteuergesetz wird die Steuer vom Käufer entrichtet, zu einem Satz von 3 % des Marktwerts der Immobilie. Die Steuerverwaltung akzeptiert in der Regel den Vertragspreis als Bemessungsgrundlage, hat jedoch das Recht, eine eigene Bewertung vorzunehmen, wenn sie der Ansicht ist, dass der Vertragspreis nicht dem Marktwert entspricht.
Allerdings zahlen nicht alle Käufer diese Steuer. Es hängt davon ab, was Sie kaufen:
- Wiederverkaufsimmobilie — von einer Privatperson oder einem nicht mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmen gekauft → 3 % Grunderwerbsteuer fällt an.
- Neubau — von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger gekauft → keine Grunderwerbsteuer.
Der Grund ist einfach: Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer schließen sich gegenseitig aus — es gilt entweder die eine oder die andere, niemals beide. Wenn Sie einen Neubau kaufen, ist die Mehrwertsteuer bereits in dem Preis enthalten, den Sie an den Bauträger zahlen. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Sie kaufen einen Neubau in Kroatien? Die Mehrwertsteuer ist bereits enthalten
Wenn Sie einen Neubau von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger kaufen, zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Stattdessen unterliegt die Transaktion der Mehrwertsteuer in Höhe von 25 % — die bereits im Immobilienpreis enthalten ist. Mit anderen Worten: Der in Ihrem Vertrag mit dem Bauträger genannte Preis enthält bereits die Mehrwertsteuer, ohne zusätzliche steuerliche Überraschungen zum Zeitpunkt des Kaufs.
Das ist einer der wesentlichen Vorteile des Neubaukaufs gegenüber dem Wiederverkauf, besonders für ausländische Käufer, die zum ersten Mal in den kroatischen Immobilienmarkt eintreten. Es gibt keine nachträgliche Steuerfestsetzung, kein Warten darauf, dass die Steuerverwaltung den Wert bestimmt — der Preis ist der Preis.
Wichtig zu beachten: Diese Regel gilt ausschließlich für die erste Eigentumsübertragung einer neu errichteten Immobilie. Wird ein Neubau weiterverkauft, nachdem er in Privateigentum war, gilt die Mehrwertsteuer nicht mehr, und stattdessen fällt die übliche Grunderwerbsteuer von 3 % an.
Jährliche Immobiliensteuer in Kroatien ab 2025 — was Sie wissen müssen
Zum 1. Januar 2025 hat Kroatien eine neue, verpflichtende jährliche Immobiliensteuer eingeführt, die die bisherige Ferienhaussteuer ersetzt. Laut der kroatischen Steuerverwaltung reicht die Steuer von 0,60 € bis 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr, wobei der genaue Satz von der Stadt oder Gemeinde festgelegt wird, in der sich die Immobilie befindet.
Das bedeutet, dass die Steuer je nach Lage erheblich variieren kann — touristisch beliebte Küstengebiete haben in der Regel höhere Sätze als ländliche oder im Grundstückesinneren gelegene Gebiete.
Auch weitere Kriterien können den Satz beeinflussen:
- Lage innerhalb der Gemeinde — Zone, Straße oder Siedlung.
- Alter der Immobilie — ältere Immobilien können einem anderen Satz unterliegen.
- Wertsteigernde Merkmale — etwa ein Swimmingpool oder Meerblick.
Bemerkenswert ist, dass die Steuer nicht auf dem Marktwert der Immobilie beruht, sondern ausschließlich auf der Fläche. Das macht sie zu einer planbaren Kostengröße, die sich im Voraus leicht berechnen lässt.
Wer ist von der jährlichen Immobiliensteuer in Kroatien befreit?
Nicht jeder Immobilieneigentümer in Kroatien ist automatisch steuerpflichtig. Nach dem Gesetz über lokale Steuern gibt es klar definierte Befreiungen:
- Hauptwohnsitz — eine Immobilie, in der der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz angemeldet hat, unterliegt der Steuer nicht.
- Langfristige Vermietung — eine Immobilie, die auf Grundlage eines Wohnmietvertrags für mindestens 10 Monate vermietet ist, ist befreit. Der Vertrag muss bei der Steuerverwaltung registriert sein.
- Sozial benachteiligte Personen — Eigentümer, die die von der lokalen Behörde festgelegten Kriterien erfüllen.
Für Neubaukäufer, die die Immobilie als ihren Hauptwohnsitz nutzen möchten, ist dies besonders relevant — in diesem Fall zahlen Sie keine jährliche Immobiliensteuer.
Vermietung Ihrer Anlageimmobilie in Kroatien — steuerliche Pflichten
Wenn Sie planen, Ihre Immobilie in Kroatien zu vermieten, hängen Ihre steuerlichen Pflichten davon ab, ob Sie kurzfristig oder langfristig vermieten.
- Kurzfristige touristische Vermietung: Eigentümer, die ihre Immobilie an Touristen vermieten, können sich für ein Pauschalsteuersystem entscheiden — ein fester Jahresbetrag pro Bett, der von der lokalen Behörde festgelegt wird. Dieses System ist wegen seiner Einfachheit und planbaren Kosten beliebt.
- Langfristige Vermietung: Einkünfte aus langfristiger Vermietung werden mit 12 % auf den Nettoertrag (Einnahmen abzüglich anrechenbarer Kosten) besteuert. Der Mietvertrag muss bei der Steuerverwaltung registriert sein.
Bonus: Eine langfristig (für mindestens 10 Monate) vermietete Immobilie ist zudem von der jährlichen Immobiliensteuer befreit — ein zusätzlicher finanzieller Vorteil für Eigentümer, die dieses Modell wählen.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie? Die Kapitalertragsteuer in Kroatien erklärt
Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien verkaufen, fällt die Kapitalertragsteuer nur in einem Fall an — wenn Sie die Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf verkaufen. Der Satz beträgt 24 % auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, zuzüglich eines etwaigen Zuschlags.
Wer ist befreit?
- Eigentümer, die nach 2 Jahren verkaufen — wenn Sie die Immobilie länger als zwei Jahre besessen haben, zahlen Sie keine Kapitalertragsteuer.
- Eigentümer, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen — wenn die Immobilie Ihr erster und einziger Wohnsitz war, sind Sie ebenfalls befreit, auch innerhalb des Zweijahreszeitraums.
Für Investoren, die die Immobilie langfristig halten möchten, ist dies besonders günstig — ein Verkauf nach zwei Jahren ist vollständig von der Kapitalertragsteuer befreit.
Eine Ausnahme gilt für renovierte Immobilien: Wurde eine Immobilie wesentlich umgebaut oder ihre Nutzung geändert, beginnt der Zweijahreszeitraum mit dem Datum, an dem sie nutzungsfertig wurde, nicht mit dem ursprünglichen Kaufdatum.
Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung in Kroatien
Wenn Sie eine Immobilie nicht kaufen, sondern erben oder als Schenkung erhalten, gelten andere Regeln. Nach dem Grunderwerbsteuergesetz zahlen Erben und Beschenkte 3 % des Marktwerts der Immobilie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht.
Wer ist von der Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung befreit? Es gibt klar definierte Befreiungen:
- Ehegatten und frühere Ehegatten — die Übertragung von Eigentum zwischen Ehegatten ist steuerfrei, auch bei der Regelung der Vermögensverhältnisse nach einer Trennung.
- Kinder und adoptierte Kinder — direkte Nachkommen sind nicht steuerpflichtig.
- Eltern — die Übertragung von Eigentum zwischen Eltern und Kindern in beide Richtungen unterliegt nicht der Steuer.
Wenn Sie in eine dieser Kategorien fallen, zahlen Sie keine Steuer auf die Eigentumsübertragung. Für alle anderen Erben oder Beschenkten, etwa Geschwister oder Freunde, gilt der Satz von 3 %.
Immobilienkauf in Kroatien als Ausländer — was ist anders?
Der Kauf einer Immobilie in Kroatien als Ausländer ist möglich und relativ unkompliziert, es gibt jedoch gewisse Unterschiede, je nachdem, ob Sie EU-Bürger sind oder nicht.
EU-Bürger
EU-Bürger können eine Immobilie in Kroatien unter denselben Bedingungen wie kroatische Staatsangehörige erwerben — ohne zusätzliche Beschränkungen oder Genehmigungen.
Nicht-EU-Bürger
Käufer von außerhalb der EU können eine Immobilie in Kroatien auf Grundlage des Gegenseitigkeitsprinzips erwerben — Kroatien muss ein Abkommen mit Ihrem Grundstück haben. Die meisten Länder, darunter die USA, das Vereinigte Königreich und Kanada, haben solche Abkommen mit Kroatien. In diesem Fall ist die Zustimmung des Justizministeriums erforderlich, was ein üblicher Verwaltungsvorgang ist.
Eine Anforderung, die für alle gilt — OIB
Unabhängig von der Staatsangehörigkeit muss jeder ausländische Käufer vor dem Immobilienkauf eine OIB (persönliche Identifikationsnummer) beantragen. Die OIB ist eine Steueridentifikationsnummer, die für alle Finanztransaktionen in Kroatien erforderlich ist, darunter:
- Immobilienkauf
- Eröffnung eines Bankkontos
- Abgabe von Steuererklärungen
Die OIB kann in jeder Zweigstelle der Steuerverwaltung in Kroatien beantragt werden.
Anwalts-, Notar- und Maklerkosten — die Gesamtkosten des Immobilienkaufs in Kroatien
Neben den Steuern sind beim Immobilienkauf in Kroatien weitere Kosten einzuplanen:
- Maklerprovision: rund 3 % des Kaufpreises.
- Notargebühren: rund 200–800 €.
- Anwaltskosten für den Immobilienkauf in Kroatien: rund 1 % des Immobilienwerts (zuzüglich Mehrwertsteuer).
- Grundbuchgebühr: ab rund 30 €.
- Gebühr für die Ummeldung von Versorgungsanschlüssen: geringfügige Verwaltungskosten.
Eine Möglichkeit, die Gesamtkosten des Kaufs zu senken, ist der direkte Kauf beim Bauträger — kein Vermittler, keine Maklerprovision. Hinzu kommt, dass der Bauträger alle erforderlichen Unterlagen im Voraus vorbereitet, was den gesamten Prozess schneller und unkomplizierter macht.
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Steuern und Kosten zu verstehen ist nur ein Teil des Immobilienkaufs in Kroatien. Ebenso wichtig ist es, den richtigen Partner zu finden, der Sie durch jeden Schritt begleitet — von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe.
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